我发现这个中介的文笔那是相当的好，让我这整天因错别字“掉鸡腿”的写手自叹不如啊！不过话又说回来，有这精力多反思反思自己，多开发几个客户不更好么，或者干脆干自媒体写手。
回到今天的正题，就是关于买房人买房前的想法与做法上的一些东西。话题有点老套了，但是随着我对这个行业的不断了解，老套的话题中又能发现一些更接近现实的东西，我想大家也不会介意的，因为确实有帮助。
在我整理即将过去一年购房者提出的一些问题中，发现一些比较共性的东西，当然，上面说的一个题外话也不在少数，基本每个人遇到都会有抱怨，不过在威海发生这样的事，也仅仅是中介牢骚几句而已。而对于购房者来说，有些问题不得不重新审视一下，您确定您没有以错误的思路和做法去做买房功课？
一、宏观大事无轻重，走马观花看微观
年初有人担心疫情会让房价下跌，年尾有人问我拜登当选会不会让威海房价出现拐点。
疫情让房价跌了吗？年初很多大V都在预测今年房价走向，看跌的多于看涨的，看平的也不在少数。纵观中国楼市的这20多年，进入商品房时代开始，房价是翻了数倍。期间阶段性的调整也是有的，但涨远多于跌。其间也经历了非典、金融危机等等，房价最终还是维持在历史高位，而且你每次看都是历史高位，因为从来就没真正跌过。
新冠疫情马上一年了，国内虽然比较稳定，但是国外开始了第二波疫情。经济肯定受到了非常大的冲击，尤其是我国南方城市。但房价并没有因此而萎靡，深圳、海南、上海、广州反而出现了阶段性的大涨。要说下跌比较明显的也有，比如北京，尤其是环京区域，其次就是天津、济南、青岛等。这些所谓房价下跌的城市，也并不是所有房子都在跌，只是一个平均价格走低，直白的说就是有些好位置、好楼盘还在涨价，而房龄较大、位置较差的房子价格走低。
结论：对于房价，疫情也不过如此而已，短期的阵痛并没有影响房价主体大势。而威海相对于整个楼市主体来说，只是微乎其微的部分，你涨我就涨，你跌我就调，就连高低分化也是一样一样的。对于XX是不是当选，XXX是不是连任，有意义吗？
写到这里，我想问一下，我们每个月发布的月报中都有威海房屋成交数据，不知道大家有没有关注过，是否对比了疫情以来威海房屋成交量的情况？是否对比过最近两年的成交情况？是否对比过威海房价月、年的环比上涨与下跌情况？我问过很多客户，他们都说没有。
过于关心宏观大事，而对于微观上的东西走马观花一带而过。整天在网上看一些大师上谈天下谈地中间谈空气，这跟你有啥关系。我国商品房发展这么多年，在宏观层面对房价的影响现在有且只有三个：调控政策、货币、人口和土地。而我们在威海买房，只要把威海楼市弄清楚就非常厉害了。
二、只看售楼处，不逛二手房市场，买新房一定比二手房便宜？
以这个姿势买房的朋友，基本上买不到什么好房，尤其在威海，新盘越盖位置越偏，价值也就越低。
对于投资客来说，最重要的不是买房子，而是卖房子。好卖的房子一定难买，好买的房子大部分都不好卖。房子变不了现或者很难变现的话，唯有降价一条路，这是掉血割肉的。而最能体现房子好不好卖的地方就是二手房市场。
也有人说售楼处开盘人山人海，房子肯定好卖。这可不一定，有一个行业叫群演，也有一群老人都很喜欢领礼品，更有部分购房者是想着开盘特惠而去。当然，在威海大多数还是中介去录视频、拍照片，以便在朋友圈向购房者提供些“参考”。楼市好的时候，你抢不到房，寒冬时候后面还会更“特价”。地段好的房子价格不便宜，便宜的房子绝对边边角角。总之，开发商的营销是任何个人或者中介都无法比拟的，所以即便售楼处好卖的房子，到了你手里也不一定能卖的动。
不如踏实下心来，仔细去看市场，了解周边的二手房情况，考察清楚了再买也不迟。不过，如果你是刚需，自己住，开盘抢个好楼层、好户型什么的还是可以的。
三、现在是抄底的时候吗？
底无绝对，顶也无法轻易预测，我们追求的不过是一个时期阶段性的低位，没有绝对的底部。要说威海房价涨到三四万的可能也不是没有，跌到一两千的时候也不是不会存在，只是概率相对太小而已。
我们不应该把经历都放在抄底这个问题上，不如去关注这几点：政策面、购买力、物价、人均收入。这些虽然不是影响房价的主要因素，但确是一个地方楼市的有力支撑。房价泡沫大小是建立在这些支撑上慢慢涨起来的。
所以，抄不抄底不重要，你需不需要买房才是关键。
四、买房就是解决眼下的住房需求，以后的事不重要？
其实买房买的就是在这个城市扎根的一个稳定的生活居所，重在一个自由和稳定性，但是幸福指数却是由住房环境直接影响的。
很多人买不起大房子，看到别人都买了房子，自己也先买套小的。如果是北上广这样的大城市，一室一厅这样的小户型可能比较抢手，而且租金或者出售价格反而会高一些。但不要忘记了这里是威海，小房子的转手率不是很高，老破小不用说，新盖房子套内面积小且都是中间不通透户型，甚至明厨、明卫都做不到。几年之后，结婚生娃绝对不够住，再去置换，发现这种小户型的增值潜力与接盘力度都远远低于刚需两房户型。
所以，买房是一个极度抗压的事情，就是尽可能的向主流户型靠拢，当时压力虽然大，但是后期居住或者转手都比较灵活。
五、想攒够了钱再买，你攒的够吗？
这是很多年轻购房者的普遍心理现象。威海的工资水平不是很高，很多年轻人不敢买房，总想着等两年再说。
其实这是对于自己能力的否认，对后期赚钱能力的一种不自信，以及对杠杆投资的不明确所致。
首先，不要只考虑自己手上有多少钱，还要考虑家庭能够支持多少，亲朋能够借到多少，另一半及家庭能够支援多少等。这是一个资源充分利用的过程，而且买房是你早晚要面对的事情，不然你怎么搞定丈母娘。
其次，你确定你能攒的住钱？现在的年轻人有多少人能够很好的自律。大多都是卡里有一万的时候敢花5000，有十万的时候敢花6万，月光是常事。在没有压力的情况下，攒钱不是不想，而是不经意就花了。
第三，杠杆也不宜放的过大，也就是在能承受范围的极限即可。掏空老人虽然比较残忍，但是后期的上车红利会让你加倍弥补当初的无奈。
不信，你看看几年以前买房的人现在的情况。
六、上大学不如买几套房?
说实话，现在培养一个孩子，从出生到大学毕业，要说花掉威海一套百平米的房子一点也不奇怪。更有意思的是，很多大学毕业的人，要用十几甚至二十几年的时间去再把这套房子赚回来。所以就有了一个调侃的说法：上学不如存房。
很多人反对这样的声音，但很多2017年前买入多套房的朋友，如今可是开奔驰住洋楼啊！当然，他们也并没有放弃孩子的学业，反而加倍对孩子教育投入。
说明什么问题？接受教育程度是衡量一个人所处阶层的根本。
对于普通家庭来讲，孩子读一所好的大学是实现家族振兴，跨越阶级鸿沟的唯一途径。优质的大学生，也是各个城市争相竞争的稀缺资源。最直接的就是目前最流行的人才引进政策，包括落户。一二线城市放开人才落户限制，同时为人才提供更低的购房途径。
要知道一二线城市的工资水平远远强于三四线城市，更重要的是人生起点不一样。这也是为什么威海总是呈现年轻人流出的趋势。在一二线城市买一套房，几年以后其价值远远高于三四线城市的两套或者三套房子。如果你想完成这个阶层跃升，要么你把三四线城市的三四套房子变成七八套甚至更多，要么你就好好抓孩子的教育，任何人才都不是放养出来的，如果你不是人才，到了大城市依旧是底层挣扎的群体。。
这也是为什么买房要考虑学区的一个重要原因。
七、拒中介于千里之外
“买房找中介，要收中介费，买套房子还要额外出1%的中介费，太亏了。”
“中介都太黑了，加价，吃完房东吃客户！”
“中介会不断打电话，烦死了！”
以上问题的确是找中介买房都要面对的问题，难道我们就要把中介拒之千里吗？
如果你是本地人，可以自己慢慢找，如果你是外地人来威海买房，你怎么“慢慢找”，来回跑路费、住宿费也不少花钱的，最重要的是时间啊。最后，很多本地人都开始找开中介找房了。
另外就是，中介是最了解行情的人，俗话说“春江水暖鸭先知”，而中介恰恰是这些深水鸭。而购房者只是岸上的观望者。水凉不凉你要么亲自下水，要么就问问这些“先知”。我想没有几个愿意过来干几个月中介的。
其次就是，中介是靠成交拿提成的，他们会想办法去完成成交，先压房东的房价再提购房者的预算。无形中这也是你买房过程中的一个砍价帮手，至于提不提预算完全看你自己把控了。不过您得注意一个前提，找一个靠谱的中介，怎么找？慢慢找，先期撒大网，多联络一些，通过多日的交流了解中介的业务水平、人格好坏、信息量多少等，最后筛选出2-3个保持密切接触。
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